Bei langjähriger Duldung der Untervermietung kein Kündigungsrecht wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung

Wenn ein Vermieter eine von ihm nicht genehmigte Untervermietung über Jahre hinweg duldet, kann er nicht wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung eine Kündigung aussprechen. Eine entsprechende ordentliche und fristlose Kündigung ist unwirksam. So entschied das Landgericht Berlin (Az. 67 S 111/22).

1994 schloss die Mieterin einer Wohnung mit einer anderen Person einen Untermietvertrag ab. Die Untermieterin lebte sodann allein in der Wohnung. Nach dem Mietvertrag stand der Mieterin “für die Dauer des Mietverhältnisses das Recht auf Untervermietung” zu. Nach einem Eigentümerwechsel erhob der nunmehr neue Vermieter im Jahr 2001 Räumungsklage wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung der ganzen Wohnung. Die Klage wurde rechtskräftig mit Blick auf die mietvertragliche Untermieterlaubnis abgewiesen. Im Jahr 2019 kündigte der Vermieter erneut das Mietverhältnis wegen der seiner Meinung nach unbefugten Gebrauchsüberlassung und erhob schließlich wieder Räumungsklage. Das Amtsgericht Berlin-Mitte wies die Klage ab. Dagegen richtete sich die Berufung des Vermieters.

Das Landgericht bestätigte jedoch die Entscheidung der Vorinstanz. Ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung bestehe nicht. Selbst wenn die vollständige und zeitlich unbegrenzte Gebrauchsüberlassung eine mietvertragliche Pflichtverletzung darstellen sollte, wäre diese nicht hinreichend erheblich, um eine ordentliche oder außerordentliche Kündigung zu rechtfertigen. Es sei zu beachten, dass der Vermieter das von der Mieterin gelebte Nutzungsmodell seit 18 Jahren kannte und dies widerspruchslos hingenommen habe. Die zeitlich unbeschränkte Untervermietung der ganzen Wohnung sei von der mietvertraglichen Untermieterlaubnis gedeckt. Die Regelung enthalte nach dem Wortlaut weder eine Beschränkung in zeitlicher Hinsicht noch dahingehend, dass sich die Untervermietung nur auf einen Teil der Wohnung erstrecken dürfe oder ein berechtigtes Interesse der Mieterin für die Untervermietung vorliegen müsse.